계속해서 수면 위로 떠오르는 '빌라왕 사태'로 인해
전세 사기에 대한 사회적 우려가 더더욱 심해지고 있는 요즘인데요.
그동안 수많은 피해자들이 돌려받지 못한 보증금은 무려 2조 원에 달하며,
날이 갈수록 피해 건수와 피해 금액이 커지는 추세라고 해요 😢
그래서 오늘은 이러한 전세 사기를 사전에 예방할 수 있는
전세 보증 보험의 가입 조건과 가입 방법에 대해 확실하고 명쾌하게 소개해 드리려고 합니다.
최대한 쉽게 설명해 보았으니 전세 보증 보험이 너무 어렵게만 느껴졌다면 꼭! 읽어보시기를 바랍니다 💪
🚩 전세 보증 보험이란?
전세 보증 보험이란 임대 사업자가 임대보증금을 임차인에게 반환하지 않는 경우,
주택도시 보증 공사(HUG) 등의 보증 기관이 임대보증금의 지급 책임을 지는 보증 상품을 의미합니다.
현재 전세 보증 보험은
주택도시 보증 공사(HUG), SGI 서울보증보험, 한국주택금융공사(HF)를
통해 가입이 가능한데요.
주택도시 보증 공사(HUG)의 보증 보험이 유일하게 비대면 신청이 가능하고,
높지 않은 보증료율과 보증료 할인을 제공하고 있어 2021년 기준 전체 전세 보증보험에서
92.8%를 차지할 만큼 많은 사람들이 이용하고 있다고 해요.
그래서 오늘은 주택도시 보증 공사(HUG)의 보증 보험을
가입 조건부터 가입 방법까지 한 번에 소개해 드리려고 합니다.
그럼 낱낱이 살펴보러 가보시지요!
🚩 HUG 전세보증금 반환보증보험 A to Z
Q. 가입 대상은 어떻게 되나요?
단독·다가구,다중, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 등
보증 대상 주택의 전세 계약서 상 임차인이 가입할 수 있어요.
✔️ 주거용 오피스텔의 경우 전세 계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 해요.
✔️ 공관, 가정 어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증 대상 주택이 아니에요.
✔️ 개인, 법인, 외국인도 보증 가입이 가능합니다. 단, 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입 가능해요.
Q. 신청 기한이 있나요?
전세보증금 반환보증보험은 계약 기간의 1/2 기간이 경과하기 전 신청해야 해요!
(ex. 2년 전세 계약의 경우, 계약 후 1년이 지나지 않았다면 가입 가능)
✔️ 신규 전세 계약의 경우
전세 계약서 상 잔금 지급일과 전입 신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약 기간의 1/2 경과하기 전
✔️ 갱신 전세 계약의 경우
갱신 전세 계약서 상 전세 계약 기간의 1/2 경과하기 전
Q. 가입 조건이 있나요?
✅ 전세 계약 기간이 1년 이상일 것
✅ 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 일 것
✅ 신청하려는 주택에 거주하면서, 전입 신고와 확정 일자를 받았을 것
✅ 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택 외 주택의 경우, 전세보증금이 '주택가격(= 국토교통부 장관이 공시하는 공동주택가격의 140%) x 담보인정비율(90%)' 이내, 즉 전세보증금이 공시지가 126% 이내일 것
* 아파트, 오피스텔, 노인복지주택의 경우 KB 시세와 한국부동산원 부동산테크 시세로 주택가격을 산정
* 갱신 보증의 경우에는 23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용
✋ 잠깐! 공시지가란?
부동산 가격 공시에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 조사 평가하여 공시한 표준시의 단위면적당 가격을 뜻해요. 공시가격은 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있어요.
💡 예시를 보면 이해가 쏙쏙
공시지가 1억 원인 경우라면
- 전세보증금 1억 3천만 원 ▶ 가입 불가 (공시지가 126% 초과)
- 전세보증금 1억 2천만 원 ▶ 가입 가능 (공시지가 126% 이내)
✅ 선순위채권이 주택가액(= 주택가격 x 담보인정비율 90%)의 60% 이내, 즉 선순위채권이 주택가격의 54% 이내일 것
* 갱신 보증의 경우에는 23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용
✋ 잠깐! 선순위채권이란?
보증 신청인의 전세 보증금보다 우선 변제권이 인정되는 담보 채권으로, 전세입자가 확정 일자를 받기 전에 해당 부동산에 잡혀있는 근저당권이 대표적이에요.
(※ 단독, 다중, 다가구 주택의 경우에는 보증 신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계가 선순위채권에 포함돼요)
💡 예시를 보면 이해가 쏙쏙
주택 가격이 1억 원인 경우라면
- 전세보증금 3천만 원, 선순위채권 5천5백만 원 ▶ 가입 불가 (선순위채권 주택가격 54% 초과)
- 전세보증금 3천만 원, 선순위채권 5천만 원 ▶ 가입 가능 (선순위채권 주택가격 54% 이내)
✅ 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 보증한도인 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것
* 갱신 보증의 경우에는 23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용
💡 예시를 보면 이해가 쏙쏙
주택 가격이 1억 원인 경우라면
- 전세보증금 9천5백만 원, 선순위채권 없음 ▶ 가입 불가 (보증한도 9천만 원 초과)
- 전세보증금 9천만 원, 선순위채권 없음 ▶ 가입 가능 (보증한도 9천만 원 이내)
- 전세보증금 5천만 원. 선순위채권 4천만 원 ▶ 가입 가능 (보증한도 9천만 원 이내, 선순위채권 주택가격 54% 이내)
✅ 보증 발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리 침해 사항(경매 신청,압류 등)이 없을 것
✅ 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세 계약서일 것
※ 기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면, 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세 계약서가 아니어도 가입이 가능
✅ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것
✅ 전세보증금 반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것
✅ 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독,다가구,다중주택 제외)
✅ 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)
📚 그 외 보다 상세한 보증 조건은?
주택도시 보증 공사(HUG) 공식 홈페이지를 참고해주세요!
Q. 얼마까지 보증 받을 수 있나요?
보증한도(= 주택가격 x 담보인정비율 90%) 내에서 보증신청인이 보증을 신청한 금액만큼 보증 받을 수 있어요.
* 갱신 보증의 경우에는 23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용
Q. 보증료는 얼마인가요?
✔️ 보증료는 보증금액과 보증료율, 전세 계약 기간에 따라 달라져요!
🔍 보증료 계산하는 법
보증료 = 보증금액 X 보증료율 X 전세 계약 기간 ÷ 365
✔️ 보증료율은 보증 금액, 주택 유형, 부채 비율에 따라 연 0.115~연 0.154% 이내에서 결정돼요.
우리 집에 해당하는 보증료율이 궁금하다면 아래 표를 참고하세요!
* 부채비율은 '(선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액'으로 계산할 수 있어요.
✔️ 보증료는 전액 일시 납부해야 하고, 임차인이 사회배려계층에 해당하는 경우나 모범납세자 등
요건을 충족하는 경우에는 보증료 할인을 받을 수 있어요!
💰 보증료 할인 대상
- 신혼부부 가구, 저소득 가구, 다자녀 가국, 장애인 가구 등
- 대상별 상세 조건은 주택도시 보증 공사(HUG) 공식 홈페이지에서 확인 가능
Q. 어떻게 가입하나요?
앞서 말씀드린 것처럼 HUG 전세보증금 반환보증보험은 네이버를 통해 간단한 비대면 가입이 가능해요.
어떻게 가입하는지 차근차근 알려드릴게요!
👉 Step 1. 네이버 부동산 페이지 접속
네이버 부동산 페이지에서 전세 보험 - 세입자(전세금 반환보증) 탭에 들어가 가능 신청을 시작하면 돼요.
👉 Step 2. 체크리스트 확인
체크리스트 항목에 모두 해당하는 경우에만 네이버에서 가입이 가능해요!
보증 대상에 해당하지만 네이버에서는 지원하지 않는 경우,
모바일 HUG 앱 혹은 주택도시 보증 공사 영업점에서 직접 신청 가능해요.
🔍 HUG에서 직접 신청 필요한 경우는?
단독/다가구 혹은 공동 명의인 경우
👉 Step 3. 전세자금 대출 여부 체크
전세자금 대출 여부를 체크해 주세요.
대출을 받은 경우에는 반환보증 보상이 가능한 전세자금 대출인지 확인해야 해요.
👉 Step 4. 예상 보증료 확인
임대차 계약 정보를 입력하면 예상 보증료를 확인할 수 있어요.
👉 Step 5. 제출 서류 업로드
제출이 필요한 실물 서류를 사진 촬영하여 업로드하면 돼요.
🔍 각 서류는 어디서 발급받나요?
- 확정일자부 임대차계약서와 보증금완납영수증은 공인중개사를 통해 수령
- 전입세대 열람내역서(=전입세대확인서)와 주민등록등본은 주민센터에서 수령
👉 Step 6. 심사 완료 후 보증료 납부
심사가 완료된 후 측정된 보증료를 납부하면 끝!
오늘은 전세 사기를 대비하기 위한 HUG 전세보증금 보증보험의
보증 조건과 가입 방법에 대해 알아보았는데요.
상세한 내용은 주택도시보증공사(HUG) 공식 홈페이지에서도
꼭 확인하셔서 자신의 권리를 지키시길 바랍니다!
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